进入“金九银十”，福州楼市呈现出开盘增多、成交回暖、价格回涨的迹象。据福州市房地产交易登记中心数据显示，上周福州住宅成交428套，签约面积达到46444m2，创下近9周来成交量的新高。
究竟这波成交回暖行情是反转还是反弹？新政调控下到底是谁在买房？“金九银十”福州楼市走势如何？记者深入各大售楼部对此展开调查，希望能够探清接下来的市场动向。
谁在买房
自住需求旺盛观望情绪开始松动
进入8月下旬以后，福州楼市出现了复苏迹象，不仅开盘多了起来，成交量也在逐步放大。泰禾·红峪、三盛·托斯卡纳、天鹅湾最近推出的新房源均取得80%以上的销售率，同时，记者还走访了阳光理想城、正荣·润城、融侨旗山别墅等目前主要在售楼盘的售楼现场，发现看房的人不少，现场下定签约也较为踊跃。
调控仍然趋紧的当下，到底是谁在买房？
泰禾·红峪销售主管张适坦言，最近售楼部的人气和成交量都有一定回升，红峪售楼现场一天平均要接待30-50组客户，而刚需自住人群则是这段时间购房的主力军：“现在买房的绝大多数是确实需要房子用于自住，不得不买的客群。”据他透露，有一些父母选择帮助子女置业，以孩子的名义买房，新政前被抑制的一部分刚性需求开始入市。
上周五开盘的天鹅湾推出的是126-265m2的洋房户型。据天鹅湾现场销售负责人表示，此次超过80%的下单者都是刚需购房者，而且是首次置业。自4月调控政策出台后，投资性需求基本淡出市场，市场回归到自住购房者主导的状态。
在万象城的正荣润城营销中心，记者看到现场看房的客户以年轻人为主。正荣润城置业顾问林祖鋆告诉记者，虽然项目还未正式开始销售，但目前已经积累了不少意向客户，大部分是在附近上班的年轻白领，而价格、地段、户型、交通、配套等因素是他们买房时最看重的。
市场动向
A
降价的盘少 成交量开始逐步上扬
受4月中旬以来房产新政的影响，福州楼市成交量数月来持续低迷，据福州市房地产交易登记中心数据显示，今年4月份福州住宅成交量为25.56万平方米，而从5月份开始，成交量明显下挫，5月份成交仅为9.3万平方米。此后的6、7月，住宅成交量始终在10万平方米左右波动。到8月份，成交量出现小幅回升，达到13.9万平方米。
张适分析，新政后成交量的缩减，主要原因在于购房者和开发商的心理预期发生了转变，进入政策的观望和消化期。而经历一段时间的调控，不少购房者发现，虽然成交量少了，但价格依旧坚挺，尽管有一些楼盘推出了优惠促销活动，但幅度并不大。
上海新联康福州公司总经理潘仰星指出，福州每月住宅成交量一般在20万平方米左右，今年5月至今，受新政影响，成交量缩减至10万平方米左右，但福州刚性需求依然强劲，再加上目前存量房不多，市场供需失衡的状况没有改变，因此呈现出“量跌价稳”的局面。
记者在走访的过程中，也发现目前在售楼盘的价格大多没有大的调整，金山板块在售的融信·大卫城、泰禾·红峪、福晟·钱隆金山等楼盘的均价仍然维持在万元左右。林祖鋆说，据他观察，福州市场上最近新推出的楼盘定价相对保守，唯有闽侯板块和东部新城等新区楼盘的价格出现了小幅松动，而市区房价则保持一定的平稳。
B
主打中小户 120-150m2大户也卖不错
从即将在“金九银十”入市的新房源来看，榕城开发商瞄准刚性需求群体，纷纷主打中小户型，正荣·润城主力户型为90-100m2，顺华乌龙江大区一期高层推出69-116m2的一房至三房户型，阳光理想城在推的是45-125m2户型，泰禾·红峪卖得最好的也是60-90m2的中小户型……在记者的走访过程中，多位销售主管一致表示，9、10月份会根据市场需求，继续主推80-100m2中小户型产品。在他们看来，“中小户型总价较低，也受到政策的鼓励，因此更受自住购房者的青睐。”
一方面主推中小户型，另一方面，开发商也积极推出购房优惠，带动大户型的销售。尽管三盛·托斯卡纳、天鹅湾最近新推的洋房产品户型较大，但从销售成绩来看，“120m2以上的户型其实也卖得不错。”
张适指出，虽然中小户型销售速度更快，大户型相对要慢一些，但最终的业绩相差并不大，进入8月以来，大户型的成交比例正在不断上扬：“因为改善型需求也是刚性的，尤其近两年福州旧城改造力度加大，一部分拆迁人群选择‘以小换大’，趁机进行升级置业，120-150m2多房户型吸引了这部分家庭置业人群。”在他看来，只有180m2以上才算得上是“大户型”，由于总价高、与别墅产品类似，是销售上的真正难点。
专家判断
采访嘉宾
九歌万派地产机构董事长 刘 波
上海新联康福州公司总经理 潘仰星
福州家天下房产总经理 林斌兵
未来市场盘整机会较大
8月以来，成交量放大是事实，这波行情是短暂反转，继续盘整还是触底反弹？福州楼市在这个“Y”形路口到底会走向哪个方向？
专家的意见是，未来市场盘整的机会较大。如果9月份之后成交量还持续放大或者价格开始跟随上涨，那有可能迎来反弹；反之市场还会继续盘整。到底如何判断后市？记者总结了专家的观点。
供应量很有限 房价下探可能性不大
据楼市气象站的数据统计，连续两个月来，福州楼市住宅的供应量都在160万平方米上下徘徊，可售房源有限。因此专家的一致判断是，由于供求的不平衡，未来福州楼市价格下探的可能性不大。
记者在走访的过程中也发现，近期金山板块由于配套利好，个别楼盘的价格还出现了上涨，涨幅10%-15%不等。
紧盯品牌房企 价格会更贴近市场
目前开发商其实也不太明确市场走向，和购房者一样处于观望中，不过一些品牌公司的判断会更加贴近市场，如果9月份新房的优惠幅度还在加大，就可以判断市场还在一个盘整期，不会出现太大变数。
政策不会放松 若三季度GDP在8.5%-9%
对政策会放松的期望值，很多都是源自对经济不稳定的期望值，认为如果政府持续打压楼市，今年的GDP增速可能会放缓，迫使政府放弃对楼市的高压政策。因此，很多经济学家认为，现在GDP是判断楼市的一个必看指标，如果三季度的GDP增速在8.5%-9%之间，政府在对经济增长速度放心的情况下，更不会放松调控政策。
市场或将反弹 若成交量上升持续2-3个月
判断楼市反弹，成交量一定是先行指标。专家的一致意见是，成交量至少需要一个季度的稳步上升，才能够宣告市场反弹的开始。
比如在2007年“9·27”新政时，新房和二手房成交量从7-8月份开始明显下跌，到11月份房价开始下跌。而在2008年大救市后的第二个月，成交量立即出现了大涨。
目前来看，8月份的二手房成交量比7月份已经有30%-50%的上升，楼市调控至今，福州房价都未见明显松动，很多有刚性需求的购房者开始出手购房，同时，大量非住宅产品（写字楼，商铺）的走俏，也在一定程度上促进了楼市升温。如果未来没有太明显的政策打压，金九银十成交持续上扬，或将迎来反弹。