本周，一则有关经营性土地出让政策变化的消息引起了许多开发商的关注。根据省政府办公厅近日发出的《关于进一步规范房地产开发用地管理的通知》，今后，政府对经营性土地的出让面积和供地方式都将做出严格限制，开发商一次性拿到大量土地再囤积起来慢慢开发的做法将受到限制。

　　而老百姓则更关注的是，新政有可能在土地出让的同时，对房价和套型标准进行限定，通过这两项政策来调控房价以及中小户型的比例。通俗地讲，就是老百姓想买套面积不大、总价不高的房子将更容易些。

　　新政1

　　控制地块出让面积

 
　　影响预测：囤积大批量地块现象受限，但单幅地块成本可能提高

　　业内建议：政府规划土地功能时必须更详尽，配套必须更细、更完善

　　按照新政策，今后福州、厦门、泉州城市中心区和旧城改造区，凡经营性房地产开发用地一次性出让宗地面积上限为8公顷，城乡接合部和新区为20公顷。

　　给地块囤积打“预防针”

　　福州市某相关部门的工作人员介绍，按照国家有关规定，出让地块如果闲置两年就将收回，但是在实际操作过程中，许多囤积了大批量土地的开发商都是钻政策“空子”，对土地进行分期开发。举例而言，一幅1000亩的地块，只要象征性的开发50亩，就算地块已经开工，不属于闲置地块，这样政府在征收土地闲置费或收回土地权时就会面临回收地块的尴尬。此次推出一次性土地出让面积限定就是为了从源头上遏制土地囤积，给大面积地块出让可能带来的闲置后果打“预防针”。这样不仅可以防止因大面积出让房地产用地、参与竞价人数少造成竞争不充分、出让价格偏低，而导致国有土地资产的流失；也可以防止未经规划及不具备开发条件的土地一次性出让面积过大，造成土地开发建设周期过长，出现新的土地闲置和浪费，以及开发商囤积和炒卖土地等现象的发生。同时也有利于政府根据当地土地市场需求状况，适度调节土地供应数量、区位结构及供应时间，保持土地供应相对均衡和稳定，防止土地投放量骤减、骤增，实现土地供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

　　成片拿地成本增加

　　对该项政策，房产业内人士江映辉认为，通过限定出让地块面积的这种做法的确可以在一定程度上遏制土地囤积的现象。虽然有实力的开发商依旧可以通过分块买下地块的方式进行成片开发，但是这与一次性买下整幅地块开发的概念完全不同。根据闲置用地的有关政策，两年之内每单幅地块就都得开工，而不能像现在这样分期开发，同时对好几幅面积在300亩左右的地块进行开发，这对开发商的资金实力是一个考验。另外，开发商要想拿到成片的地块进行开发，可能会因为竞争对手的增加而必须付出更大的成本。举例而言，有实力一口气拿下1000-2000亩地块的开发商在福州并不多见。但是如果这些地块分割成小块，变成3-6幅300亩的地块，参与的开发商就会明显增多，单幅地块的土地成本就会相应增加。对此，福建正祥置业有限公司营销总监吴我林也有相同看法，他认为，政府对单幅土地出让面积做出限定，将有可能使开发商在拿地时面临更加激烈的竞争，地价可能也会由此升高。但是同时也会带来楼市推盘量的增加。

　　政府规划配套须到位

　　福建仁文建设有限公司常务副总林晓彤认为，如果政府要限定土地出让面积的上限，前提必须建立在政府对每幅地块的规划、使用用途有一个详尽的规划。如果城市规划不清晰，地块使用功能规定得不详尽，供地结构合理性就难以保证。

　　此外，政府对地块周边的相应的商业、文化、休闲、娱乐配套应该马上跟进。很显然的一个道理就是，如果开发商整片拿地，其在开发的同时必须考虑设置相应的配套来增加楼盘卖点。而如果每幅用地都偏小，开发商可能就不会考虑设置相应的配套。这时，政府的及时介入就很有必要。否则，就有可能出现房子一片、配套不见的现象。

　　新政2

　　可先限定房价再拍卖土地

　　影响预测：房价上限标准可能会带来两种后果。高了，房价并不能得到调控；低了，不符合实际情况。

　　业内建议：政府必须对房价进行科学测算，并及时更新

　　按照新政策，我省各地可以积极探索稳定房价的新途径、新方式，有条件的地方，可以采取限定房地产销售价格后拍卖土地使用权的方式来确定房地产项目业主，将房产开发利润控制在合理的范围内，防止房地产价格涨幅过大。

　　开发商利润受限

　　据了解，省外部分城市如西安、南京已经实行了采用设定房价上限的做法调控房价，实行该项政策后，土地出让底价和商品房建筑面积结算单价都得到限制，尽管仍然会发生购买土地使用权的竞争，但开发商的利润却被牢牢控制。但是这种方式主要还是用于经济适用房以及中低价商品房等政策性居住用地。

　　但是也有业内人士对这种政府代替开发商定价的做法表示怀疑，一位不愿意透露姓名的开发商对记者说，限价手段不应该滥用，房地产业最终仍然要符合市场规律。限价等计划经济的手段将遏制行业发展。中低价商品房限价始终只能针对一小部分群体，要强调执行适当的投放量。

　　限定房价是“双刃剑”

　　对于政策的实际操作能否真正起到调控房价的作用，许多开发商也持保留态度。他们认为，限价实际是一把“双刃剑”，无论是政府定价还是开发商定价，都必须遵循市场规律，与现有的定价方式不能有太大的冲突，福建金辉房地产开发有限公司总经理郑长胜举例，如今在金山、鼓山新区现有的房价已经在3000-3500元／平方米以上，那么政府限价如果在2000-2500元／平方米之间显然不现实，这势必对先期购房的业主以及在建的项目带来很大的冲击。如果政府限价在4000元／平方米以下，那对调控房价又没有实际意义。因此，政府在限定房价的时候一定要科学测算，认真地评估市场，把所有的成本开支都要核算清楚，并能够根据市场行情及时更新，这样得出的数据要符合市场发展规律。

　　新政3

　　套型比例将作出限定

　　影响预测：中小户型比例可能增加，买套面积不大、总价不高的房子将更容易些

　　业内建议：政府要划定套型比例一定要慎重，必须仔细进行市场调研、科学预估

　　按照新政，我省对普通商品住房建设项目，在发布具体项目的土地使用权出让公告中，必须把各项规划指标、套型面积等控制性要求作为土地使用权招标、拍卖或挂牌出让的前置条件；在土地使用权出让合同或划拨土地决定书中，也必须载明上述内容，以保证中低价位普通商品住房的有效供应。

　　政府：旨在改变产品供应结构

　　目前，福州开发商在开发楼盘时，追求“中高档”定位成为一种普遍的现象，把绝大多数的中低收入群体排除在外了。同时，福州的住宅面积有扩大之势，在某调查机构抽查的30个房产项目中，有17个项目单套面积在130平方米以上的住宅超过50%。可以说，福州楼市住宅产品在档次提高的同时，面积也有加大的趋势。尽管市场对紧凑户型的需求已经表现得很旺盛，但大多楼盘的主力户型仍然超过120平方米甚至更大。住宅面积的加大，直接导致住宅总价的上升，这对中低收入群体来说，无疑是雪上加霜。因此政府出台该项政策的初衷在于改变产品供应结构，而且一旦政府对中小户型的比例做出强制性规定，这将使老百姓买套面积不大、总价不高的房子更为容易。

　　开发商：静观其变

　　采访中，许多开发商对该项政策更多的是持“静观其变”的态度。他们表示，政府作为主管部门限定地块的容积率等指标是合理的，但是对产品规格的限制有些越俎代庖的意味。开发商进行产品开发是要承担一定的市场风险的，一般都会开发最畅销的户型产品，但是如果这个工作是由政府来做，比例恰当了，皆大欢喜。但是一旦出现市场风险，谁来承担这个责任。因此，如果政府要对地块的套型比例进行限定，一定要遵循市场规律，科学预估。江映辉表示，政府可以通过加大经济适用房的建设增加中小户型的比例，而开发商开发产品就应该完全市场化，不应过多干预