近日，北京市律师协会房地产专业委员会、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理项目组在北京联合召开了一个物业的研讨会。会上，大家对物业管理的主体展开了讨论，其讨论的焦点就是在物业管理的过程中，到底谁是主体。
近年来，有关物业纠纷的报道屡屡见诸报端，成为近年来服务质量投诉的新热点，据不完全统计，目前关于物业管理的投诉占到了房地产纠纷的７０％。因此大家一致认为，这种对物业主体的讨论，将有助于社会的发展和进步。
到底谁是当家人
在人们传统的观念中，物业公司是当然的小区“主人”。物业费收取物业公司说了算，有事情找物业公司，要看他们的心情好不好……令人不胜其烦。
随着人们法制意识的增强，越来越多地人懂得了用法律的手段维护自己的合法权益。以前是福利分房，物业管理由单位组织，也是作为一种福利，大家都心安理得地接受着、享用着。当商品房作为市场的主体越来越多的出现时，为了解决物业管理的“真空”，由开发商组织物业公司就成为一种现实。当业主对这种服务不满的时候，冲突就不可避免地出现，甚至暴力流血也成为一种必然的代价。在这个过程中，大家都忽略了一个关键的问题：到底谁才是小区真正的主人？
研讨会上，京城著名物业专家刘宏诚发表了自己的观点，令全场的与会者振聋发聩。刘宏诚认为，物业管理首先应该是业主自己的事情。只有在这个前提下，所有的事情才能迎刃而解。这样，在提请的物业管理法议案中，就不存在规定物业公司的权利和义务了，因为物业公司只是业主委员会雇佣的。另外，业主公约、业主委员会的成立和经费问题，都应该在这个框架内解决。只有这样，才是解决物业纠纷的根本途径。
正在进行的尝试
现在，不仅业主想实现这种业主委员会的功能，连开发商也意识到了这一点对房地产市场的重要性了，他们也在做种种的尝试，其中最有名的要数任志强的“业权分配”了。
２００３年２月２５日，北京市国土资源和房屋管理局正式批准华远地产在尚都国际中心和盈都国际项目中试行物业业权分配办法。“谁投资，谁收益”是华远地产此次业权研究的根本原则。实施业权分配，物业管理机构对所管物业的财务管理形式不采用包干制，而实行报账制；对所管物业区域管理服务的报酬提取实行佣金制。
公用部分物业管理费用收取及公用部分收益分配依据如下原则：１、所有公用部分产生的费用按各单位业主份额进行分摊，并考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系。局部公用部分产生的费用由所服务范围内的业主负担，即按相应各单位的局部业主份额进行分摊，并考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系。２、所有公用部分产生的收益余额全部用来冲抵下一年度的物业管理费，如仍有余额积累至托管账户中的相应个人账目。局部公用部分产生的收益余额归此部分业主所有，余额大于支出的部分按局部业主份额分配，预存入托管账户中的相应个人账目。
其实，归根结底任志强的想法就是小区配套人人有份、物业收费实报实销、经营收益人人有份。任志强用这种“转嫁”的方式避开了物业纠纷的投诉热点。他表示希望通过明晰责、权、利，不使自己陷入纠纷的漩涡，这也许是任志强不按常规“出牌”的初衷。不管怎么说，我们已经看到希望。
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