“明”收费与“暗”服务

  北京国际友谊花园业主于亚菲称，在实际当中，物业公司承诺的1天清扫3次变成清扫1次、清洁材料以次充好等情况比比皆是，这些都是服务不良的表现。望京某楼盘业主王先生也向记者表示，物业费是一项硬指标，而物业服务是一项软指标，业主很清楚物业费每个月要交多少和什么时候交，但不清楚“24小时保安”指的是1个保安还是10个保安。

  “与付费相应，物业服务也必须制定可量化的硬指标。再根据这些硬指标来核算成本，最后计算出合理的物业费来。”王先生说。

  对此，北京银达物业管理有限公司副总经理贾光辉坦陈，合理的做法是先确定量化的服务方案，再谈物业费。“而目前的做法是先定价再定服务，”贾光辉表示，“‘服务方案量化———成本核算———定物业费’这套模式并非物业公司做不到，而是目前大家都不太适应。”

  那位来自望京的业主王先生认为，要实现收费与服务的彻底对等，除了业主真正拥有自由选择物业公司的权利之外，还必须实行酬金制。“酬金制堵住了包干制下物业公司的暴利黑洞。”他解释说。

  服务方案量化有难度

  于亚菲女士曾团结众业主迫使物业公司将物业费由7.45元/平方米·月下降到5.45元/平方米·月。她认为，物业公司不能想收多少钱就收多少钱，物业服务方案应该量化。

  北京银达物业管理有限公司副总经理贾光辉表示，服务指标量化是物业公司未来发展的方向，但目前北京的物业公司在这一方面做得并不好。他解释说，并不是说物业公司做不到这一点，而主要问题在于，业主之间层次不同，对服务的要求不一样，一些业主愿意多花钱享受好服务，另一些人则认为没必要。这是服务量化较难的原因。

   物业收费不应“一刀切”

  目前，北京普通住宅小区物业费定价都带有“半行政性”。开发商选定物业公司，后者拟定物业收费标准，经由政府批准后，强加给业主接受。有业内人士对此评论道：这种半行政性定价是违背市场规律的。根据政府的“指导价”，一部16层以下的电梯每年需五万元以上的维护费，在一些小区，电梯因承受的使用者过多，这笔维护费并不够用；但在另一些小区，一部电梯只承受很少的使用者，其维护费只需要一万多元，但业主还是得每年上缴五万多元给物业公司。这意味着，物业公司在一部电梯的运营中就可能赚取80%的暴利。

  再比如水泵费。根据政府相关规定，1台供水泵每年的维护费应在2.1万元左右。应该说，1台供水泵年维护费2.1万元无可厚非，但1台供水泵往往对应5到10台排水泵，而1台排水泵的年维护费远不需要2.1万。但物业公司在收取水泵费时对于排水泵也是按照每台2.1万元收取，这成了物业公司利用“政府指导价”赚取暴利的又一个典型例子。

  北京隆安律师事务所律师陈旭对记者表示，目前国内物业收费问题，靠业主自己的力量是无法解决的，政府必须加强介入。但政府在介入时，要避免两个极端，一是对业主干涉太多，二是行政不作为。政府加强介入的惟一目的是尽快将业主和物业公司的关系纳入正常的市场轨道。